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    浅谈要素市场改革对房地产行业的影响
    来源:和君 | 作者:文 / 和君房地产事业部 李青 | 发布时间: 2020-12-10 | 828 次浏览 | 分享到:
    摘自:《集团型企业“十四五”规划白皮书》

    2020年3月30日OG真人APP-官网OG真人APP-官网,国务院印发《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》OG真人APP-官网,推动土地OG真人APP-官网OG真人APP-官网、劳动力OG真人APP-官网、资本OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网、技术、数据五大要素向市场化配置改革OG真人APP-官网OG真人APP-官网,促进要素自主有序流动OG真人APP-官网,推动经济向高质量发展OG真人APP-官网OG真人APP-官网。和君房地产事业部对该政策对房地产行业的影响,简要分析如下:


    1OG真人APP-官网OG真人APP-官网、推进土地要素市场化配置


    众所周知OG真人APP-官网,土地是房地产发展的基础要素OG真人APP-官网OG真人APP-官网,土地储备的多少OG真人APP-官网,对房地产企业未来发展规模和可持续发展有着最直接的影响OG真人APP-官网。但近年来随着房地产行业长效机制的建立OG真人APP-官网OG真人APP-官网,一方面建设用地供应收紧OG真人APP-官网,这一现象在北京等一线城市尤其突显OG真人APP-官网;另一方面房地产企业融资受限,房企资金紧张成为普遍问题OG真人APP-官网OG真人APP-官网。在这种情况下OG真人APP-官网,房企拿地越来越困难OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,大部分房企已经很难延续原有的高速增长OG真人APP-官网OG真人APP-官网。


    而土地要素改革提出“农村集体经营性建设用地入市”OG真人APP-官网、“存量土地盘活”政策OG真人APP-官网,为房地产企业在主流招拍挂拿地之外OG真人APP-官网,提供了较好的土地来源补充。同时OG真人APP-官网,该政策也预示着农村乡镇地区建设也逐渐从基础设施建设OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,向产业发展OG真人APP-官网OG真人APP-官网、经济繁荣过渡OG真人APP-官网,对房地产企业蕴含着一定的机遇,但房企也要关注农村乡镇地区人口外流带来的市场空间不足问题OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,切记盲目扩张。


    此外OG真人APP-官网OG真人APP-官网,产业用地长期租赁OG真人APP-官网OG真人APP-官网、先租后让OG真人APP-官网、弹性年期供应、作价出资(入股)等工业用地市场供应体系的完善OG真人APP-官网,对房地产企业发展产业OG真人APP-官网,开展多元化布局与转型升级带来了较好的影响OG真人APP-官网OG真人APP-官网。以往OG真人APP-官网OG真人APP-官网,受房地产快速发展的影响OG真人APP-官网OG真人APP-官网,土地价格上涨,实体经济遭受较大打击,土地成本成为影响企业利润的重要因素。而产业用地长期租赁机制的推出OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,缓解了产业发展的压力OG真人APP-官网,让企业在发展初期能够将有限的资金更多的投入到生产设备及劳动力的提升上,助力实体经济的复苏与发展OG真人APP-官网OG真人APP-官网。


    2OG真人APP-官网、引导劳动力要素合理畅通有序流动


    城市化进程是房地产行业发展的重要推动力量,我国的城市化率在2019年突破60%大关OG真人APP-官网,标志着我国城市化进入了新的阶段OG真人APP-官网,但距离发达国家80%-90%的水平还有较大差距。在以往的发展中OG真人APP-官网,我国城市化更多的是人口的城市化,大量人员从农村地区进入到城市OG真人APP-官网,但户籍城市化程度远远落后于人口城市化率OG真人APP-官网,2019年仅为44.38%。而我国城市化中占重要作用的教育OG真人APP-官网、医疗等公共服务OG真人APP-官网OG真人APP-官网,往往是和户籍挂钩的OG真人APP-官网,造成大量外来人口虽在城市居住,但很难享受到城市发展带来的便利,尤其是大城市难以安家落户。此外OG真人APP-官网OG真人APP-官网,很多大城市限购政策OG真人APP-官网OG真人APP-官网,也是和户籍制度挂钩,非本地户籍人员买房将受到更多的限制OG真人APP-官网OG真人APP-官网。


    本次政策提出深化户籍制度改革,放开除个别超大城市外的落户限制,并试行以经常居住地登记户口制度OG真人APP-官网OG真人APP-官网,为外来人口安家落户创造了较大的便利条件OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,降低了外来人口落户和买房的门槛OG真人APP-官网OG真人APP-官网,释放了一部分买房需求OG真人APP-官网OG真人APP-官网,对人口流入型的一二线城市房地产行业带来了较为有利的机遇OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网。但是OG真人APP-官网,对于人口流出的部分三四线城市OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,户籍制度的改革可能加快人口流出,当地房地产行业发展较为困难OG真人APP-官网OG真人APP-官网。


    3、推进资本要素市场化配置


    房地产行业是资金、资本密集型行业OG真人APP-官网,房企运作过程中需要大量的资金投入运作OG真人APP-官网,而近年来对政策对房地产行业收紧,房企上市受到严格政策限制,房企债权融资限制也是层层加码OG真人APP-官网,对房企的发展造成了较为不利的影响。


    本次资本要素市场化配置政策OG真人APP-官网,推动股票市场向市场化改革OG真人APP-官网,加快债券市场发展OG真人APP-官网OG真人APP-官网,丰富债券市场品种OG真人APP-官网,可能会对房企创新融资带来更多的选择,增加房企夹缝中融资的机遇。


    此外OG真人APP-官网OG真人APP-官网,增加金融服务供给的导向OG真人APP-官网,对房企向金融业转型OG真人APP-官网OG真人APP-官网、开展多元化布局带来了较为有利的影响OG真人APP-官网,为房企转型升级提供了机遇OG真人APP-官网。


    4OG真人APP-官网OG真人APP-官网、加快发展技术要素市场


    技术是推动行业发展的关键力量OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,政策对技术创新与成果转化的鼓励,能够一定程度加快房地产行业向降本增效OG真人APP-官网、绿色节能等方面发展OG真人APP-官网OG真人APP-官网,通过技术升级为行业发展带来新的机遇OG真人APP-官网。


    5OG真人APP-官网OG真人APP-官网、加快培育数据要素市场


    数字经济是未来经济社会发展的大趋势OG真人APP-官网OG真人APP-官网,对房地产行业来讲OG真人APP-官网,可通过数字化转型OG真人APP-官网,加快线上业务布局OG真人APP-官网OG真人APP-官网,积累数据资产OG真人APP-官网OG真人APP-官网,形成新的营销传播方式OG真人APP-官网,提升收入规模OG真人APP-官网。此外OG真人APP-官网OG真人APP-官网OG真人APP-官网,数字化转型带来的中台建设,能够从组织层面提升房企效率OG真人APP-官网OG真人APP-官网,降低成本OG真人APP-官网。


    综上所述OG真人APP-官网,和君房地产事业部认为OG真人APP-官网,土地要素改革和劳动力要素改革是对房地产行业影响较大的因素OG真人APP-官网,房企应充分把握要素市场改革带来的机遇,谋求企业可持续发展OG真人APP-官网。


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